국토연구원의 ‘불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 취약성 대응방안’ 연구 결과에 따르면, 주거용으로 임대되는 불법 건축물이 세입자들에게 물리적, 법적, 경제적 취약성을 가중시키고 있다는 지적이다. 이 문제는 특히 저층주거지에서 두드러지며, 불법 증축, 근린생활시설의 무단 용도 변경, 방 쪼개기 등 다양한 형태로 나타나는 것으로 조사됐다. 이러한 불법 건축행위의 대부분이 건축물의 준공 이후에 발생하는 것으로, 건축사의 지속적인 역할이 강조된다.

불법 건축물의 주거용 임대 실태에 대한 상세한 분석은 이 문제의 심각성을 더욱 명확하게 드러낸다. 연구에 따르면, 위반 건축물은 주로 임대용으로 사용되며, 위반 필지 중 다세대주택은 86.4%, 연립주택은 76.1%가 임대 목적으로 활용되고 있다. 이중 전국의 다세대주택 거주 임차가구의 6.6∼27.8%, 연립주택 거주 임차가구의 2.5∼34.8%가 위반건축물에 거주하는 것으로 조사됐다. 즉, 다세대·연립주택에서 주거지를 마련하는 임차가구의 상당수가 불법성에 노출되어 있다는 말이다. 더욱이, 전국의 다세대·연립 주택에서 발생하는 임대수익의 3.8∼18.2%가 위반건축물에서 발생하는 것으로 나타났다.

이처럼 대부분의 불법 건축행위가 준공 이후에 이루어진다는 점에서, 건축사의 역할이 주목된다. 건축사는 건축물의 설계 및 감리 과정에서 뿐만 아니라, 준공 이후에도 건축물의 안전, 기능성, 그리고 법적 준수를 지속적으로 모니터링하며, 현황도면을 작성하고 업데이트하는 등의 활동을 통해 불법 건축행위의 예방과 차단에 기여할 수 있다. 이는 불법 건축물로 인한 사회적, 경제적 비용을 줄이고, 모든 이가 안전하고 살기 좋은 주거 환경에서 생활할 수 있도록 하는데 역할을 한다는 점에서 의의가 있다. 현행 법령상 건축사는 단순히 건축 과정의 시작과 끝에만 관여하는 전문가가 아니라, 건축물의 전 생애주기에 걸쳐 중요한 역할을 수행할 수 있다.

경기도 A 건축사는 “건축물 유지관리가 잘 되기 위해 오래된 건축물의 경우 현황도면 자체가 없는 형편이어서 이에 대한 방안 마련이 필요하다”며 “특히 신축 대신 리모델링하려는 경우 그 가능성을 보려면 기존 건축물 도면이 있어야 한다. 현재 준공 시 준공서류를 생애이력관리시스템에 업로드하는 것 외에는 유지관리 방편이 없기 때문에 소규모건축물 현황도면의 경우 더더욱 그러하다”고 강조했다.